Voglia di comprar casa, tempi di vendita più brevi

TOSCANA — Tempo 3 o 6 mesi e la casa è venduta, con prezzi che si accorciano per via dei prezzi sostanzialmente stabili e di una domanda che supera l'offerta. Crisi invece per gli affitti residenziali di lungo periodo, il cui mercato è minato dalla riconversione di immobili in resort o strutture alberghiere di lusso che scompagina gli equilibri: così il mercato immobiliare in Toscana nel primo semestre 2024, e a fare il punto ci ha pensato il collegio regionale Fiaip (la Federazione degli agenti immobiliari professionali) che ieri in Palazzo Strozzi Sacrati a Firenze ha presentato il suo ultimo rapporto.

Il presidente Fiaip Simone Beni ha inquadrato la situazione di compravendite e locazioni con chiarezza: “I prezzi si mantengono stabili, con una domanda che supera l’offerta disponibile sul mercato e tempi di vendita generalmente accorciati, mediamente tra i 3 e i 6 mesi. Si osserva tuttavia la persistenza di unità immobiliari che non riescono ad essere assorbite dal mercato a causa diprezzi non competitivi o da problematiche soggettive non compensate da una congrua riduzione del prezzo". 

Critica la situazione degli affitti: "La situazione del mercato delle locazioni residenziali ordinarie continua a essere critica - ha aggiunto Beni - per la costante riconversionedi immobili, originariamente destinati a uso diverso, in resort o strutture alberghiere di lusso senza riservarne una parte ai residenti. Sebbene gli incentivi volti a promuovere il turismo di lusso siano apprezzabili, è fondamentale trovare un equilibrio".

Provincia per provincia

Città metropolitana di Firenze

Molte richieste, poche offerte: è la sintesi del mercato immobiliare nella città metropolitana di Firenze tracciato dalla presidente Fiap di zona Marika Pollicina. Villette, coloniche, immobili in condomini piccoli e magari con spazi aperti fra giardini o terrazze nonché attici vanno per la maggiore mentre il centro storico è visto più come investimento legato ai flussi turistici che per appeal alla residenzialità.

Calo delle quotazioni a Montelupo, Empoli, Campi Bisenzio, Sesto Fiorentino e una piccola parte dell’area del Chianti, rialzo invece a Scandicci.

Pistoia

Nel Pistoiese si èosservato un lieve aumento dei valori immobiliari, in linea con il trend regionale della Toscana con aumento dei prezzi degli immobili pari al 2,8%.

 

Siena

E' la presidente provinciale Fiaip Ramona Valceanu a tracciare il quadro di una situazione che vede in primo piano una riduzione delle compravendite a Siena e nei comuni limitrofi e conseguente flessione al ribassodei valori al metro quadro. Il centro storico della città del Palio evidenzia un calo dirichieste per gli immobili da acquistare come seconda casa. 

Diverso il discorso su residenze storiche, i casolari e le ville in campagna che interessano un mercato immobiliare di medio alto livello e che hanno visto un livello stabile sia per i valori che per ilnumero delle compravendite. 

La zona Alta Valdelsa e Valdelsa ha registrato invariati i valori al metro quadrato degli immobili, così come per il Chianti senese.

Arezzo

Nel comune capoluogo di provincia, il prezzo medio ha raggiunto il suo massimo ad Agosto, col centro città zona più richiesta per un valore medio fra mille e 4.000 euro al metro quadro per il nuovo.

Le quotazioni si abbassano invece fra Valdarno, Casentino, Valtiberina e Valdichiana.

Grosseto

Più compravendite, con un +1,6% solo nel secondo trimestre 2024 rispetto allo stesso periodo del 2023: è il dato principe nell'esposizione della presidente provinciale Fiaip Serena Badiali.

L'incremento ha riguardato sia il mercato delle prime case sia quello delle seconde abitazioni destinate all’uso turistico e ricettivo, anche se a trainare è stato il segmento residenziale di prime abitazioni.

I valori immobiliari sia a Grosseto che nelle aree rurali circostanti, anche se si prevede una crescita per le proprietà di pregio nelle zone turistiche, come Castiglione della Pescaia e Punta Ala. 

Gli immobili con vista panoramica e dotati di ampie superfici esterne, come casali e ville storiche, sono particolarmente richiesti. 

Livorno

Il territorio provinciale vive una stagione di stabilità rispetto al mercato immobiliare, con un flusso di richieste costante e una disponibilità inferiore all'offerta. Lo ha spiegato il presidente provinciale Fiaip Massimiliano Carpina.

"Per quanto riguarda Livorno si può registrareun aumento delle richieste in tutta la parte sud della città e per quelle tipologie di immobili con spazi aperti e vista caratteristica". 

"Molto bene le compravendite nelle zone mare come Cecina e Rosignano ed in generale tutta la Costa degli Etruschi. Su Collesalvetti e Suvereto il numero delle vendite risulta stazionario così come i prezzi".

Pisa

Secondo l'analisi esposta dal presidente provinciale Armando Barsotti composizione, dinamica e andamento delle compravendite nel comparto residenziale è risultato in calo rispetto al periodo precedente.

Nella realtà pisana l’esame di ogni singola area evidenzia una flessione in linea con il dato medio provinciale nelle macro-aree Pisa Capoluogo (maggior flessione), Area Pisana (flessione vicina al dato medio) e Valdera (minor flessione).

Una flessione maggiormente negativa si registrata nelle zone del Comprensorio del Cuoio (circa 15%) e Val di Cecina Est (circa 25%).

Nonostante la contrazione, la quotazione media della provincia di Pisa siattesta a 1.480 euro/mq, con le quotazioni più alte che restano quelle di Pisa (1.900 euro/mq) mentre quelle più basse si registrano nelle Colline Pisane (1.000 euro/mq).

Lucca

Nel loro insieme, i rilevamenti indicano che il numero di transazioni immobiliari nel periodo di interesse è stato in calo del 13% circa rispetto al periodo precedente.

Quanto alle macro-aree: Lucca Capoluogo (maggior flessione 22%), Area Versilia (flessione vicina al dato medio 14%) e Piana di Lucca (circa 15% ), in Garfagnana si registra invece una flessione del 2,5%, anche se questa zona è caratterizzata da limitati volumi di compravendita.

Nella provincia di Lucca la quotazione media si attesta a 1.800 euro/mq, con le più alte che restano quelle della Versilia (2.500 euro/mq) mentre quelle più basse si registrano in Garfagnana (850euro/mq). 

Massa-Carrara

La domanda è trainata da investitori e famiglie giovani in cerca di prima casa, con disparità nei vari territori dell'area provinciale su cui ha esposto un focus il presidente provinciale Fiaip Matteo Leoncini.

Buon andamento per i quartieri di Marina di Massa, Montignoso e Marina di Carrara, e tiene il mercato residenziale nelle città di Massa e di Carrara. In Lunigiana le compravendite residenziali sono invece in calo, così come quelle legate a investitori ristranieri. 

Su tutta la provincia il mercato delle locazioni residenziali sembra invece non conoscere crisi, con gli immobili che una volta messi sulmercato vengono subito ricollocati. 

Prato

Nel territorio ancora ferito dall'alluvione dell'autunno 2023, le compravendite sono colate a picco con calo del -13,3% rispetto all’anno precedente. In particolare, ha spiegato il presidente provinciale Fiaip Filippo Mannelli, Montemurlo riporta il crollo più netto in termini di compravendite (-36,8%), mentre Montalbano e Prato Capoluogo riportano percentuali simili e più contenute (rispettivamente pari a -14,5% e -12,6%). 

L’area della Val di Bisenzio, da sempre la più modesta in termini di numero di compravendite, è l’unica in cui si registra una sostanziale stazionarietà delle transazioni, con valore percentuale addirittura positivo (+3,3%). 

Il mercato degli affitti invece resta vivace: gli immobili, una volta immessi sul mercato, vengono affittati subito.

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